Brauche ich ein Visum oder einen Wohnsitz in Thailand, um in Pattaya zu kaufen?

Nein. Kauf und Umschreibung sind mit dem Reisepass möglich, ein Wohnsitz in Thailand ist nicht nötig. Entscheidend ist, dass das Geld in Fremdwährung aus dem Ausland kommt.

Kann ich kaufen, wenn die Ausländerquote im Gebäude erschöpft ist?

Nicht im ausländischen Volleigentum. Dann bleibt ein anderes Gebäude oder eine zulässige Pacht. Holen Sie die Quotenbescheinigung immer vor der Anzahlung ein.

Wie viel sollte ich zusätzlich zum Kaufpreis einplanen?

Meist rund 2–4 % des Preises für Ihren Anteil an der Umschreibungsgebühr, die Rücklage und das vorausbezahlte Hausgeld – mehr, wenn Sie laut Vertrag auch die Steuern des Verkäufers übernehmen.

Bekommen Ausländer in Thailand eine Finanzierung?

Wenige Banken (etwa UOB Thailand und ICBC Thai) finanzieren Ausländer mit Arbeitserlaubnis oder nachgewiesenem Auslandseinkommen, meist mit 30–50 % Eigenkapital. Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar.

Kann ich das Geld nach dem Verkauf wieder nach Deutschland überweisen?

Ja. Mit den originalen FET-Formularen oder Bankschreiben, den Verkaufs- und Umschreibungsunterlagen und dem Steuernachweis kann der ursprünglich eingeführte Betrag in Fremdwährung ins Ausland überwiesen werden. Beachten Sie auch die steuerlichen Regeln in Deutschland.

Wohnung in Pattaya kaufen als Ausländer (2026)

Kurz gesagt: Ausländer können in Pattaya eine Eigentumswohnung im Volleigentum auf eigenen Namen kaufen, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: ① Der Ausländeranteil im Gebäude liegt noch unter 49 % der Fläche; ② das Kaufgeld wird in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen, belegt durch die Bescheinigung der Bank; ③ die Umschreibung erfolgt beim Land Office Banglamung. Grundstücke und Häuser können Ausländer nicht direkt besitzen. Die einmaligen Kaufnebenkosten liegen meist bei rund 2–4 % des Preises.

Pattaya ist Thailands zweitgrößter Markt für ausländische Wohnungskäufer: 2025 gingen in der Provinz Chonburi, zu der Pattaya gehört, 4.164 Eigentumswohnungen an Ausländer – mehr nur in Bangkok. Käufe deutscher Staatsangehöriger stiegen im ersten Quartal 2026 landesweit um 17,4 %. Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen in der Reihenfolge, in der sie beim Kauf auftauchen.

Was dürfen Ausländer in Pattaya kaufen?

Volleigentum ist für Ausländer nur an einer Eigentumswohnung (Condominium) möglich. Nach dem thailändischen Condominium Act kann ein Ausländer eine Einheit unbefristet auf eigenen Namen besitzen. Der Eigentumstitel für eine Wohnung heißt Or Chor 2 (อ.ช.2).

Eigentumswohnung: ja – Volleigentum, verkäuflich und vererbbar.
Grundstück / Haus: Ausländer dürfen kein Land besitzen (§ 86 Land Code). Zulässig sind vor allem eine eingetragene Pacht des Grundstücks bis 30 Jahre, wobei das Haus selbst dem Ausländer gehört, oder Eigentum des thailändischen Ehepartners.
Thailändische Firma mit Strohmann-Gesellschaftern: illegal. Es drohen bis zu 2 Jahre Haft nach dem Land Code und bis zu 3 Jahre nach dem Foreign Business Act; seit 2025 prüfen Handels-, Steuer- und Landbehörde Risikofirmen gemeinsam.

Was ist mit der „75-%-Quote“ und der „99-jährigen Pacht“?

Beides wurde vorgeschlagen, ist aber Stand Oktober 2026 nicht Gesetz. Es gelten weiterhin die 49-%-Quote und die Höchstdauer von 30 Jahren für Pachtverträge. Der Oberste Gerichtshof hat 2025 (Urteil Nr. 4655/2566) außerdem entschieden, dass vorab vereinbarte Verlängerungen „30+30+30“ über die ersten 30 Jahre hinaus nicht durchsetzbar sind. Lassen Sie jeden langfristigen Pachtvertrag anwaltlich prüfen.

Was bedeutet die 49-%-Ausländerquote und wie prüft man sie?

In jedem Condominium dürfen Ausländern insgesamt höchstens 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten gehören. Ist die Quote ausgeschöpft, können keine weiteren Einheiten im ausländischen Volleigentum eingetragen werden.

In Strandlage und in Wongamat ist die Quote oft knapp. Lassen Sie sich vor der Anzahlung von der Verwaltung (Juristic Office) eine schriftliche Quotenbescheinigung geben – verlassen Sie sich nicht auf die Aussage des Verkäufers.

Wie kommt das Kaufgeld nach Thailand?

Hier passieren die meisten Fehler. Das Gesetz verlangt, dass das Geld für eine Wohnung im ausländischen Eigentum in Fremdwährung aus dem Ausland kommt (oder von einem Nichtansässigen-Bahtkonto bzw. Fremdwährungskonto in Thailand) und von einer thailändischen Bank in Baht umgetauscht wird.

Auftraggeber muss der Käufer selbst sein, Verwendungszweck z. B. „Purchase of condominium unit no. X, [Projektname]“.
Bei einer Einzelüberweisung ab 50.000 US-Dollar stellt die Bank ein FET-Formular (Foreign Exchange Transaction) aus.
Darunter gibt es ein Bestätigungsschreiben (Credit Advice); mehrere Schreiben werden zusammengerechnet.
Das Land Office behält die Originale. Bewahren Sie Kopien auf – Sie brauchen sie, um das Geld beim Verkauf wieder auszuführen.

Klären Sie außerdem mit Ihrer Bank und Ihrem Steuerberater die Meldepflichten im Heimatland, etwa bei größeren Auslandsüberweisungen und Mieteinkünften.

Was kostet der Kauf einer Wohnung in Pattaya?

Neben dem Kaufpreis fallen einmalige Kaufnebenkosten und laufende Kosten an. Für eine typische Bestandswohnung (maßgeblich sind Vertrag und die Regeln des Land Office am Tag der Umschreibung):

Posten	Satz	Zahlt üblicherweise
Umschreibungsgebühr	2 % des amtlichen Schätzwerts	Verhandelbar, oft 50/50
Spezielle Gewerbesteuer / Stempelsteuer	3,3 % (Besitz unter 5 Jahren) oder 0,5 %	Verkäufer (vertraglich änderbar)
Quellensteuer	Progressiv bei Privatverkäufern; 1 % bei Firmen	Verkäufer
Rücklage (Sinking Fund)	Einmalig ca. 300–600 ฿ pro m²	Käufer (bei Erstübertragung)
Hausgeld	Ca. 30–60 ฿ pro m² und Monat, meist 6–12 Monate im Voraus	Käufer
Grund- und Gebäudesteuer	Ca. 0,02 % des Schätzwerts pro Jahr für eine Zweitwohnung	Eigentümer

Die befristete Senkung der Umschreibungsgebühr auf 0,01 % (für Wohnimmobilien bis 7 Mio. ฿, verlängert bis 30. Juni 2027) gilt nur für thailändische Staatsangehörige – Ausländer zahlen die vollen 2 %.

Rechenbeispiele und Verhandlungstipps finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten und Ablauf beim Immobilienkauf in Thailand.

Wie läuft der Kauf ab?

Auswahl und Reservierung: Reservierungsgebühr meist 50.000–200.000 ฿. Seit dem 31. Januar 2025 unterliegen Reservierungsverträge für Eigentumswohnungen dem Verbraucherschutz; der Bauträger darf die Anzahlung nicht einfach einbehalten, wenn den Käufer kein Verschulden trifft.
Prüfung (Due Diligence): Titel Or Chor 2, Registrierung des Condominiums, Belastungen oder Schulden auf der Einheit, Ausländerquote, Identität des Verkäufers.
Kaufvertrag (SPA): bei Bestandswohnungen meist 10 % Anzahlung und Umschreibung binnen 30–60 Tagen; bei Neubauprojekten Ratenzahlung nach Baufortschritt, Bauzeit meist 2–3 Jahre.
Überweisung in Fremdwährung aus dem Ausland, FET oder Bankschreiben einholen.
Unterlagen der Verwaltung: Schuldenfreiheitsbescheinigung (kurz gültig, oft 7–30 Tage) und Quotenbescheinigung.
Umschreibung beim Land Office: in Pattaya das Land Office Banglamung. Meist an einem Tag erledigt; Gebühren werden vor Ort bezahlt, der neue Titel wird ausgestellt.

Ein Kauf ohne Anwesenheit ist über die Standardvollmacht des Land Department möglich. Im Ausland unterschrieben, muss sie in der Regel notariell beglaubigt und legalisiert oder in einer thailändischen Botschaft unterzeichnet werden. Beim ersten Kauf empfehlen wir dennoch eine persönliche Besichtigung.

Darf man die Wohnung vermieten? Ist Kurzzeitvermietung erlaubt?

Langzeitvermietung (ab 30 Tagen): erlaubt, im Rahmen der Hausordnung.
Kurzzeitvermietung (unter 30 Tagen, z. B. tageweise): ohne Hotellizenz illegal – bis zu 1 Jahr Haft und 20.000 ฿ Geldstrafe plus Tagessätze; viele Gebäude verbieten sie zudem in der Hausordnung. Im Juli 2026 hat das thailändische Unterhaus Änderungen des Hotelgesetzes in erster Lesung angenommen, die einen Registrierungsweg für Kurzaufenthalte schaffen sollen – sie sind noch im Ausschuss und nicht in Kraft.
Mieteinnahmen sind in Thailand steuerpflichtig, auch ohne Wohnsitz dort: pauschal 30 % abziehbar, danach progressive Sätze von 0–35 %. Lassen Sie Ihre Situation von einem thailändischen Steuerberater prüfen.

Die Bruttorendite bei Langzeitvermietung liegt in Pattaya meist bei 5–8 %; netto nach Kosten, Leerstand und Verwaltung etwa 1,5–2,5 Prozentpunkte darunter. „10 % mit Kurzzeitvermietung“ in Verkaufsprospekten setzen meist tageweise Vermietung voraus, die ohne Lizenz derzeit illegal ist.

Bekommt man mit einer Immobilie ein Visum?

Nein. Thailand hat kein Programm „Aufenthalt gegen Immobilienkauf“. Übliche Wege für einen langen Aufenthalt:

Thailand Privilege (früher Elite): Mitgliedschaften ab 5 Jahren; aktuelle Paketpreise auf der offiziellen Website prüfen.
Rentnervisum (O-A): ab 50 Jahren, 800.000 ฿ auf einem thailändischen Konto oder 65.000 ฿ Monatseinkommen (oder eine Kombination), plus Krankenversicherung.
LTR-Visum: In der Kategorie „Wealthy Pensioner“ können 250.000 US-Dollar, die in thailändische Immobilien investiert sind, auf die Voraussetzungen angerechnet werden.

In welchem Stadtteil von Pattaya kaufen?

Die Preise unterscheiden sich stark: Neue Strandtürme in Wongamat und Naklua erreichen 170.000–250.000 ฿ pro m², Bestandswohnungen in Jomtien liegen meist bei 70.000–100.000 ฿ pro m², und East Pattaya besteht überwiegend aus Villen. Einen Vergleich finden Sie im Ratgeber Die besten Lagen für eine Wohnung in Pattaya.

Quellen

Regeln zum Wohnungseigentum von Ausländern: Siam Legal
Stand der Reformen (Sept. 2026): LAFS Legal
Urteil des Obersten Gerichtshofs zu Langzeitpacht: AustCham Thailand
Käufe von Ausländern 2025 (REIC): The Nation
Daten Q1 2026: The Nation
Regeln für Reservierungsverträge: Tilleke & Gibbins
Kurzzeitvermietung und geplante Reform: Formichella & Sritawat

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich – klären Sie vor Vertragsunterzeichnung alles mit Anwalt, Bank und Land Office.

Wohnung in Pattaya kaufen als Ausländer (2026): Regeln, Kosten, Ablauf