Acheter un appartement à Pattaya en tant qu’étranger (2026) : règles, frais, étapes
En bref : un étranger peut acheter un appartement à Pattaya en pleine propriété, à son nom, à trois conditions : ① la part détenue par des étrangers dans l’immeuble reste inférieure à 49 % de la surface ; ② l’argent de l’achat est envoyé en Thaïlande depuis l’étranger, en devises, avec le justificatif de la banque ; ③ le transfert de propriété se fait au Land Office de Banglamung. Les étrangers ne peuvent pas posséder directement un terrain ou une maison. Les frais ponctuels à l’achat représentent généralement 2 à 4 % du prix.
Pattaya est le deuxième marché de Thaïlande pour les acheteurs étrangers d’appartements : en 2025, 4 164 appartements ont été transférés à des étrangers dans la province de Chonburi (dont fait partie Pattaya), derrière Bangkok seulement. Les acheteurs français figurent parmi les dix premières nationalités en valeur au premier semestre 2026. Ce guide répond aux questions des acheteurs dans l’ordre où elles se posent.
Que peut acheter un étranger à Pattaya ?
La seule pleine propriété accessible à un étranger est un appartement en copropriété (condominium). Selon la loi thaïlandaise sur les condominiums, un étranger peut détenir un lot à son nom, sans limite de durée. Le titre de propriété d’un appartement s’appelle Or Chor 2 (อ.ช.2).
- Appartement : oui — pleine propriété, revendable et transmissible.
- Terrain / maison : un étranger ne peut pas posséder de terrain (art. 86 du Code foncier). Les solutions légales sont surtout un bail foncier enregistré de 30 ans maximum, la maison elle-même étant au nom de l’étranger, ou la propriété par le conjoint thaïlandais.
- Société thaïlandaise avec des actionnaires prête-noms : illégal. Jusqu’à 2 ans de prison selon le Code foncier et jusqu’à 3 ans selon la loi sur les activités commerciales des étrangers ; depuis 2025, les administrations contrôlent conjointement les sociétés à risque.
Et le « quota de 75 % » ou le « bail de 99 ans » ?
Ces deux mesures ont été proposées, mais en octobre 2026 aucune n’est devenue loi. Le quota de 49 % et la durée maximale de bail de 30 ans s’appliquent toujours. La Cour suprême a en outre jugé en 2025 (décision n° 4655/2566) que les renouvellements prévus d’avance du type « 30+30+30 » ne sont pas opposables au-delà des 30 premières années. Faites relire tout bail long par un avocat.
Qu’est-ce que le quota étranger de 49 % et comment le vérifier ?
Dans chaque copropriété, les lots détenus par des étrangers ne peuvent dépasser 49 % de la surface totale de l’ensemble des lots. Une fois le quota atteint, plus aucun lot ne peut être enregistré en pleine propriété étrangère.
En bord de mer et à Wongamat, le quota est souvent presque épuisé. Avant de verser un acompte, demandez au syndic (juristic office) une attestation écrite de quota — ne vous fiez pas à la parole du vendeur.
Comment faire venir l’argent en Thaïlande ?
C’est l’étape où les étrangers se trompent le plus souvent. La loi exige que l’argent destiné à un appartement en propriété étrangère vienne de l’étranger en devises (ou d’un compte en bahts de non-résident ou d’un compte en devises en Thaïlande) et soit converti en bahts par une banque thaïlandaise.
- L’émetteur du virement doit être l’acheteur lui-même, avec un libellé du type « Purchase of condominium unit no. X, [nom du projet] ».
- Pour un virement de 50 000 dollars ou plus, la banque délivre un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction).
- En dessous, la banque délivre une lettre de confirmation (credit advice) ; plusieurs lettres peuvent être additionnées.
- Le Land Office conserve les originaux au transfert. Gardez des copies : vous en aurez besoin pour rapatrier les fonds à la revente.
Vérifiez aussi les obligations de votre pays de résidence, par exemple la déclaration des comptes et revenus à l’étranger.
Combien coûte l’achat d’un appartement à Pattaya ?
En plus du prix, il y a des frais ponctuels à l’achat et des charges annuelles. Pour un appartement de revente type (le contrat et les règles du Land Office le jour du transfert font foi) :
| Poste | Taux | Généralement payé par |
|---|---|---|
| Frais de transfert | 2 % de la valeur cadastrale officielle | Négociable, souvent 50/50 |
| Taxe professionnelle spécifique / droit de timbre | 3,3 % (détention de moins de 5 ans) ou 0,5 % | Vendeur (modifiable par contrat) |
| Retenue à la source | Progressive pour un particulier ; 1 % pour une société | Vendeur |
| Fonds de réserve (sinking fund) | Une fois, environ 300 à 600 ฿ par m² | Acheteur (au premier transfert) |
| Charges de copropriété | Environ 30 à 60 ฿ par m² et par mois, souvent 6 à 12 mois d’avance | Acheteur |
| Taxe foncière | Environ 0,02 % de la valeur cadastrale par an pour une résidence secondaire | Propriétaire |
La réduction temporaire des frais de transfert à 0,01 % (logements jusqu’à 7 M ฿, prolongée jusqu’au 30 juin 2027) est réservée aux ressortissants thaïlandais — les étrangers paient les 2 % pleins.
Exemples chiffrés et conseils de négociation : voir Frais d’achat immobilier en Thaïlande.
Quelles sont les étapes de l’achat ?
- Choix et réservation : acompte de réservation généralement de 50 000 à 200 000 ฿. Depuis le 31 janvier 2025, les contrats de réservation d’appartement sont encadrés par la protection des consommateurs : le promoteur ne peut plus conserver l’acompte si l’acheteur n’est pas en faute.
- Vérifications : titre Or Chor 2, enregistrement de la copropriété, hypothèque ou dettes sur le lot, quota étranger, identité du vendeur.
- Contrat de vente (SPA) : en revente, souvent 10 % d’acompte et transfert sous 30 à 60 jours ; sur plan, paiements échelonnés pendant la construction (2 à 3 ans en général).
- Virement depuis l’étranger en devises, obtention du FET ou de la lettre de la banque.
- Documents du syndic : attestation d’absence de dettes (valable peu de temps, souvent 7 à 30 jours) et attestation de quota.
- Transfert au Land Office : à Pattaya, c’est le Land Office de Banglamung. Cela prend généralement une journée ; les frais sont réglés sur place et le nouveau titre est remis.
Vous pouvez acheter sans venir en Thaïlande en utilisant la procuration type du Land Department. Signée à l’étranger, elle doit généralement être notariée et légalisée, ou signée à l’ambassade de Thaïlande. Pour un premier achat, nous conseillons tout de même une visite sur place.
Peut-on louer son appartement ? La location courte durée est-elle légale ?
- Location longue durée (30 jours ou plus) : légale, dans le respect du règlement de copropriété.
- Location courte durée (moins de 30 jours, à la nuit) : illégale sans licence hôtelière — jusqu’à 1 an de prison et 20 000 ฿ d’amende, plus des amendes journalières ; de nombreux immeubles l’interdisent aussi dans leur règlement. En juillet 2026, la Chambre basse a adopté en première lecture des amendements à la loi sur les hôtels qui ouvriraient une voie d’enregistrement pour les séjours courts — ils sont encore en commission et pas en vigueur.
- Les loyers sont imposables en Thaïlande, même sans y résider : abattement forfaitaire de 30 %, puis barème progressif de 0 à 35 %. Faites vérifier votre situation par un conseiller fiscal thaïlandais.
Le rendement locatif brut en longue durée est généralement de 5 à 8 % à Pattaya ; le rendement net est inférieur de 1,5 à 2,5 points après charges, vacance et gestion. Les « 10 % en courte durée » des brochures supposent le plus souvent une location à la nuit, aujourd’hui illégale sans licence.
Acheter un bien donne-t-il droit à un visa ?
Non. La Thaïlande n’a pas de programme « résidence contre achat immobilier ». Les solutions habituelles pour un long séjour :
- Thailand Privilege (ex-Elite) : adhésions à partir de 5 ans ; vérifiez les tarifs actuels sur le site officiel.
- Visa retraite (O-A) : 50 ans et plus, 800 000 ฿ sur un compte thaïlandais ou 65 000 ฿ de revenus mensuels (ou une combinaison), plus une assurance santé.
- Visa LTR : dans la catégorie « retraité aisé », 250 000 dollars investis dans l’immobilier thaïlandais peuvent compter dans les conditions.
Dans quel quartier de Pattaya acheter ?
Les prix varient beaucoup : les tours neuves en bord de mer à Wongamat et Naklua atteignent 170 000 à 250 000 ฿ le m², les appartements de revente à Jomtien se situent surtout entre 70 000 et 100 000 ฿ le m², et East Pattaya est surtout composé de villas. Comparatif dans le guide Les meilleurs quartiers de Pattaya pour acheter.
Sources
- Règles de propriété des étrangers sur les appartements : Siam Legal
- État des réformes (sept. 2026) : LAFS Legal
- Décision de la Cour suprême sur les baux longs : AustCham Thailand
- Achats des étrangers en 2025 (REIC) : The Nation
- Données du premier semestre 2026 : The Nation
- Contrats de réservation : Tilleke & Gibbins
- Location courte durée et réforme en cours : Formichella & Sritawat
Information générale, ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent : vérifiez auprès d’un avocat, de votre banque et du Land Office avant de signer.