Frais d’achat immobilier en Thaïlande (2026) : taxes et frais pour un étranger
En bref : pour un appartement de revente en Thaïlande, il y a quatre postes principaux : ① 2 % de frais de transfert sur la valeur cadastrale officielle, souvent partagés 50/50 ; ② 3,3 % de taxe professionnelle spécifique (si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans) ou 0,5 % de droit de timbre — jamais les deux ; ③ une retenue à la source (1 % pour une société, progressive pour un particulier) ; ④ un fonds de réserve unique et des charges payées d’avance par l’acheteur. La réduction à 0,01 % réservée aux Thaïlandais ne s’applique pas aux étrangers.
La loi dit à qui revient chaque taxe, mais c’est le contrat de vente qui décide qui paie réellement — c’est là que l’on économise ou que l’on paie trop. Ci-dessous : chaque poste, un exemple chiffré, les charges annuelles et les étapes.
Quels taxes et frais paie-t-on pour un achat immobilier en Thaïlande ?
| Poste | Taux | Base | Payé par (loi / usage) |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert | 2 % | Valeur cadastrale du Land Department | Négociable, souvent 50/50 |
| Taxe professionnelle spécifique (SBT) | 3,3 % (3 % + 10 % de surtaxe locale) | Le plus élevé entre valeur cadastrale et prix | Vendeur ; exonéré après 5 ans de détention ou 1 an de domiciliation dans le lot |
| Droit de timbre | 0,5 % | Le plus élevé entre valeur cadastrale et prix | Vendeur ; seulement si la SBT ne s’applique pas |
| Retenue à la source | 1 % pour une société ; progressive pour un particulier | Société : le plus élevé des deux ; particulier : valeur cadastrale | Vendeur |
| Fonds de réserve | Une fois, environ 300 à 600 ฿ par m² | Surface du lot | Acheteur, au premier transfert |
| Charges de copropriété | Environ 30 à 80 ฿ par m² et par mois | Surface du lot | Acheteur, souvent 6 à 12 mois d’avance |
À retenir
- SBT et droit de timbre sont alternatifs.
- Pour un vendeur particulier, la retenue dépend de la durée de détention et représente souvent environ 1 à 3 % du prix.
- Neuf : le promoteur paie généralement la SBT et la retenue ; l’acheteur paie une partie des frais de transfert, le fonds de réserve et les charges d’avance.
Les étrangers bénéficient-ils de la réduction à 0,01 % ?
Non. La Thaïlande a réduit les frais de transfert et d’inscription d’hypothèque à 0,01 % pour les logements jusqu’à 7 M ฿, prolongé jusqu’au 30 juin 2027 — mais seulement pour les acheteurs particuliers de nationalité thaïlandaise. Les étrangers et les sociétés paient les 2 % habituels.
Exemple chiffré : un appartement de revente à 3 M ฿
Hypothèses : prix de 3 000 000 ฿, valeur cadastrale de 2 500 000 ฿, 35 m², vendeur particulier propriétaire depuis 3 ans :
- Frais de transfert : 2,5 M × 2 % = 50 000 ฿ (partagés, soit 25 000 ฿ pour l’acheteur)
- Taxe professionnelle spécifique : 3 M × 3,3 % = 99 000 ฿ (vendeur)
- Retenue à la source : progressive, généralement quelques dizaines de milliers de bahts (vendeur)
- Fonds de réserve : 35 × 500 = 17 500 ฿ (acheteur)
- Un an de charges d’avance : 35 × 50 × 12 = 21 000 ฿ (acheteur)
Dans cet exemple, les frais ponctuels de l’acheteur s’élèvent à environ 60 000 ฿, soit environ 2 % du prix. Si le contrat stipule « l’acheteur paie toutes les taxes et tous les frais », le montant est multiplié. Précisez chaque poste dans le contrat.
Quelles sont les charges annuelles ?
- Charges de copropriété : environ 30 à 60 ฿ par m² et par mois à Pattaya, 40 à 80 ฿ à Bangkok ; davantage dans le haut de gamme.
- Taxe foncière (land and building tax) : si l’appartement est votre résidence principale déclarée, les 10 premiers millions de bahts de valeur cadastrale sont exonérés ; une résidence secondaire est taxée dès le premier baht à 0,02 %. Pour une valeur cadastrale de 3 M ฿, cela fait environ 600 ฿ par an.
- Eau et électricité : aux tarifs publics, mais certains immeubles appliquent une majoration — renseignez-vous avant d’acheter.
- En cas de location : les loyers sont imposables en Thaïlande (abattement de 30 %, puis 0 à 35 %), et la gestion locative coûte généralement 10 à 30 % du loyer.
Les étapes de l’achat, une par une
- Réservation : acompte de 50 000 à 200 000 ฿. Depuis le 31 janvier 2025, les contrats de réservation d’appartement sont protégés par le droit de la consommation : par exemple, si l’autorisation environnementale n’est pas obtenue ou si le promoteur manque le délai de signature, l’acompte doit être remboursé sous 15 jours.
- Vérifications : titre du lot (Or Chor 2) au Land Office, titre foncier complet (Chanote) du terrain du projet, absence d’hypothèque ou de saisie ; quota étranger et charges impayées auprès du syndic.
- Contrat de vente (SPA) : en revente, généralement 10 % d’acompte et transfert sous 30 à 60 jours ; sur plan, paiements échelonnés. Le contrat précise la répartition des frais, le standard de livraison et les pénalités.
- Virement en devises depuis l’étranger, au nom de l’acheteur et avec le numéro du lot ; la banque délivre un formulaire FET (à partir de 50 000 dollars par virement) ou une lettre de confirmation.
- Documents du syndic : attestation d’absence de dettes (généralement valable 7 à 30 jours) et attestation de quota.
- Transfert au Land Office : l’acheteur apporte son passeport, les FET ou lettres bancaires et le contrat ; le vendeur apporte le titre, sa pièce d’identité et l’attestation d’absence de dettes. Les frais se règlent par chèque de banque et le nouveau titre est généralement remis le jour même.
Si vous ne pouvez pas venir, utilisez la procuration type du Land Department ; signée à l’étranger, elle doit être notariée et légalisée, ou signée à l’ambassade de Thaïlande. Les procurations rédigées librement sont généralement refusées.
Les étrangers peuvent-ils emprunter en Thaïlande ?
Oui, mais l’offre est limitée. Quelques prêteurs financent les étrangers, en général avec un permis de travail ou des revenus étrangers justifiés, 30 à 50 % d’apport et des taux variables d’environ 5,5 à 7,5 % ; certains organismes non bancaires pratiquent environ 12 %. Les conditions changent souvent : renseignez-vous directement auprès de la banque. La plupart des acheteurs étrangers paient comptant.
Que paie-t-on à la revente, et peut-on rapatrier l’argent ?
Le vendeur paie la SBT ou le droit de timbre et la retenue à la source, les frais de transfert étant partagés comme convenu. Si vous êtes domicilié dans le lot (pour un étranger, le livret jaune Tor Ror 13) depuis au moins un an, la SBT ne s’applique pas : vous payez à la place 0,5 % de droit de timbre.
Le produit de la vente peut être transféré à l’étranger : avec les FET ou lettres bancaires d’origine, les documents de vente et de transfert et la preuve du paiement des taxes, la banque peut virer en devises jusqu’au montant initialement apporté. Au-delà, sur justificatifs et après examen de la banque.
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Sources
- Taxes sur les transferts immobiliers : Siam Legal, terms.law
- Prolongation de la réduction à 0,01 % : HLB Thailand
- Taux de la taxe foncière : Lex Bangkok
- Contrats de réservation : Tilleke & Gibbins
- Documents de transfert : Property 101 Thailand
Information générale, ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux et règles sont ceux du Land Department et du Revenue Department le jour du transfert.