泰国买房税费与流程（2026）：外国人要交哪些钱、谁来付
TL;DR：泰国买二手公寓的税费主要有 4 项：① 过户费 2%（按官方评估价，买卖双方常各付一半）；② 特别商业税 3.3%（卖方持有不满 5 年）或 印花税 0.5%，二者只交其一；③ 预扣所得税（公司卖家 1%，个人卖家按累进计算）；④ 买方另付一次性维修基金和预付物业费。外国人不能享受泰国人的 0.01% 过户费优惠。
泰国法律规定的是「谁的税」，但实际「谁来付」可以在买卖合同里约定，这是谈判空间最大的地方。下面先讲清每一项怎么算，再讲完整流程和时间线。
泰国买房要交哪些税费？
| 项目 | 标准 | 计算基数 | 法定 / 惯例由谁付 |
|---|---|---|---|
| 过户费 | 2% | 土地厅官方评估价 | 可协商，常见各付一半 |
| 特别商业税（SBT） | 3.3%（3% + 10% 地方附加） | 评估价与成交价取高者 | 卖方；持有满 5 年或在该房产落户满 1 年免征 |
| 印花税 | 0.5% | 评估价与成交价取高者 | 卖方；仅在不交特别商业税时缴纳 |
| 预扣所得税 | 公司卖家 1%；个人卖家累进 | 公司按两者取高；个人按评估价 | 卖方 |
| 维修基金 | 一次性约 300–600 泰铢/平方米 | 单元面积 | 买方（首次过户时） |
| 物业费 | 每月约 30–80 泰铢/平方米 | 单元面积 | 买方，通常预付 6–12 个月 |
关键事实
- 特别商业税和印花税二选一，不会同时缴纳。
- 个人卖家的预扣所得税按持有年限计算，实际常在成交价的 1%–3% 左右。
- 新房（向开发商买）一般由开发商承担特别商业税和预扣税，买方主要承担过户费的一部分、维修基金和预付物业费。
外国人能享受 0.01% 过户费优惠吗？
不能。泰国政府把 700 万泰铢以下住房的过户费和抵押登记费降到 0.01%，并延长到 2027 年 6 月 30 日，但优惠只适用于泰国籍个人买家，外国人和公司买家仍按 2% 缴纳过户费。
以 300 万泰铢的二手公寓为例，税费大约多少？
假设成交价 300 万泰铢、官方评估价 250 万泰铢、面积 35 平方米、卖方是持有 3 年的个人：
- 过户费：250 万 × 2% = 5 万泰铢（各付一半，买方 2.5 万）
- 特别商业税：300 万 × 3.3% = 9.9 万泰铢（卖方）
- 预扣所得税：个人累进计算，约数万泰铢（卖方）
- 维修基金：35 × 500 = 1.75 万泰铢（买方）
- 预付一年物业费：35 × 50 × 12 = 2.1 万泰铢（买方）
在这个例子里，买方一次性额外支出约 6 万泰铢，约为房价的 2%。如果合同约定「所有税费由买方承担」，买方支出会大幅增加。签约前务必逐项写清楚。
每年持有成本有哪些？
- 物业费：芭提雅约每月 30–60 泰铢/平方米，曼谷约 40–80 泰铢/平方米，豪华楼盘更高。
- 土地与房屋税：公寓作为自住主要住所（落户）时，评估价前 1,000 万泰铢免税；非自住（第二套房）从第一铢起按 0.02% 征收。例如评估价 300 万泰铢的公寓，每年约 600 泰铢。
- 水电费：按市政价格，部分楼盘会加价，买前问清楚。
- 出租相关：租金收入须在泰国报税（可扣除 30% 费用后按 0–35% 累进税率），托管费一般为租金的 10%–30%。
外国人在泰国买公寓的完整流程
- 预订：付 5 万–20 万泰铢预订金。2025 年 1 月 31 日起，公寓预订合同纳入消费者保护管制：如环评未批、开发商未按时签约等非买方原因，订金须在 15 天内退还。
- 尽职调查：到土地厅核实产权证 Or Chor 2（公寓单元产权证）、项目土地是否为完整地契（Chanote）、是否有抵押或查封；向物业核实外国人配额和欠费情况。
- 签买卖合同（SPA）：二手房一般付 10% 定金，约定 30–60 天内过户；期房按工程进度分期付款。合同里写清税费分担、交房标准和违约责任。
- 从境外汇入外币：汇款人为买家本人，附言写明购买的房号；单笔 5 万美元及以上银行出具 FET 表，以下出具换汇证明信。
- 物业出具文件：无欠费证明（有效期通常 7–30 天）和外国人配额证明。
- 土地厅过户：买方带护照、FET 或换汇证明、买卖合同；卖方带产权证、身份文件和无欠费证明。当场以银行本票缴纳税费，通常一天内拿到新产权证。
人不在泰国，可以用土地厅的标准授权书委托代理人办理；在海外签署需公证认证或到泰国使馆签署，土地厅一般不接受自拟格式的授权书。
外国人在泰国可以贷款买房吗？
可以但门槛较高。少数银行向外国人放贷，常见要求是工作许可或可证明的海外收入、首付 30%–50%、利率约 5.5%–7.5%（浮动）；也有利率约 12% 的非银行机构。条件变化频繁，请直接向银行确认。多数外国买家选择全款。
卖房时税费怎么算？钱能汇出泰国吗？
卖房时，卖方承担特别商业税或印花税、预扣所得税，过户费按合同约定分担。如果你在该房产落户（外国人为黄色户口本 Tor Ror 13）满 1 年，可以免征特别商业税，改交 0.5% 印花税。
卖房所得可以汇出泰国：凭当初买房的 FET 或换汇证明、买卖和过户文件、完税证明，银行可将相当于原汇入金额的资金以外币汇出；超出部分需提供证明，由银行审核。
想先了解芭提雅的规则和区域，可以看外国人在芭提雅买公寓完整指南；也可以直接看看在售房源。
资料来源
- 泰国房产交易税费：Siam Legal、terms.law
- 0.01% 过户费优惠延长：HLB Thailand
- 土地与房屋税税率：Lex Bangkok
- 公寓预订合同新规：Tilleke & Gibbins
- 过户所需文件：Property 101 Thailand
本文为一般信息，不构成法律或税务意见；税率和政策以土地厅、税务局当日规定为准。