泰國買房稅費與流程（2026）：外國人要交哪些錢、誰來付
TL;DR：泰國買二手公寓的稅費主要有 4 項：① 過戶費 2%（按官方評估價，買賣雙方常各付一半）；② 特別商業稅 3.3%（賣方持有不滿 5 年）或 印花稅 0.5%，二者只交其一；③ 預扣所得稅（公司賣家 1%，個人賣家按累進計算）；④ 買方另付一次性維修基金和預付物業費。外國人不能享受泰國人的 0.01% 過戶費優惠。
泰國法律規定的是「誰的稅」，但實際「誰來付」可以在買賣合同里約定，這是談判空間最大的地方。下面先講清每一項怎麼算，再講完整流程和時間線。
泰國買房要交哪些稅費？
| 項目 | 標準 | 計算基數 | 法定 / 慣例由誰付 |
|---|---|---|---|
| 過戶費 | 2% | 土地廳官方評估價 | 可協商，常見各付一半 |
| 特別商業稅（SBT） | 3.3%（3% + 10% 地方附加） | 評估價與成交價取高者 | 賣方；持有滿 5 年或在該房產落戶滿 1 年免徵 |
| 印花稅 | 0.5% | 評估價與成交價取高者 | 賣方；僅在不交特別商業稅時繳納 |
| 預扣所得稅 | 公司賣家 1%；個人賣家累進 | 公司按兩者取高；個人按評估價 | 賣方 |
| 維修基金 | 一次性約 300–600 泰銖/平方米 | 單元面積 | 買方（首次過戶時） |
| 物業費 | 每月約 30–80 泰銖/平方米 | 單元面積 | 買方，通常預付 6–12 個月 |
關鍵事實
- 特別商業稅和印花稅二選一，不會同時繳納。
- 個人賣家的預扣所得稅按持有年限計算，實際常在成交價的 1%–3% 左右。
- 新房（向開發商買）一般由開發商承擔特別商業稅和預扣稅，買方主要承擔過戶費的一部分、維修基金和預付物業費。
外國人能享受 0.01% 過戶費優惠嗎？
不能。泰國政府把 700 萬泰銖以下住房的過戶費和抵押登記費降到 0.01%，並延長到 2027 年 6 月 30 日，但優惠只適用於泰國籍個人買家，外國人和公司買家仍按 2% 繳納過戶費。
以 300 萬泰銖的二手公寓為例，稅費大約多少？
假設成交價 300 萬泰銖、官方評估價 250 萬泰銖、面積 35 平方米、賣方是持有 3 年的個人：
- 過戶費：250 萬 × 2% = 5 萬泰銖（各付一半，買方 2.5 萬）
- 特別商業稅：300 萬 × 3.3% = 9.9 萬泰銖（賣方）
- 預扣所得稅：個人累進計算，約數萬泰銖（賣方）
- 維修基金：35 × 500 = 1.75 萬泰銖（買方）
- 預付一年物業費：35 × 50 × 12 = 2.1 萬泰銖（買方）
在這個例子裡，買方一次性額外支出約 6 萬泰銖，約為房價的 2%。如果合同約定「所有稅費由買方承擔」，買方支出會大幅增加。簽約前務必逐項寫清楚。
每年持有成本有哪些？
- 物業費：芭提雅約每月 30–60 泰銖/平方米，曼谷約 40–80 泰銖/平方米，豪華樓盤更高。
- 土地與房屋稅：公寓作為自住主要住所（落戶）時，評估價前 1,000 萬泰銖免稅；非自住（第二套房）從第一銖起按 0.02% 徵收。例如評估價 300 萬泰銖的公寓，每年約 600 泰銖。
- 水電費：按市政價格，部分樓盤會加價，買前問清楚。
- 出租相關：租金收入須在泰國報稅（可扣除 30% 費用後按 0–35% 累進稅率），託管費一般為租金的 10%–30%。
外國人在泰國買公寓的完整流程
- 預訂：付 5 萬–20 萬泰銖預訂金。2025 年 1 月 31 日起，公寓預訂合同納入消費者保護管制：如環評未批、開發商未按時簽約等非買方原因，訂金須在 15 天內退還。
- 盡職調查：到土地廳核實產權證 Or Chor 2（公寓單元產權證）、項目土地是否為完整地契（Chanote）、是否有抵押或查封；向物業核實外國人配額和欠費情況。
- 籤買賣合同（SPA）：二手房一般付 10% 定金，約定 30–60 天內過戶；期房按工程進度分期付款。合同裡寫清稅費分擔、交房標準和違約責任。
- 從境外匯入外幣：匯款人為買家本人，附言寫明購買的房號；單筆 5 萬美元及以上銀行出具 FET 表，以下出具換匯證明信。
- 物業出具文件：無欠費證明（有效期通常 7–30 天）和外國人配額證明。
- 土地廳過戶：買方帶護照、FET 或換匯證明、買賣合同；賣方帶產權證、身份文件和無欠費證明。當場以銀行本票繳納稅費，通常一天內拿到新產權證。
人不在泰國，可以用土地廳的標準授權書委託代理人辦理；在海外簽署需公證認證或到泰國使館簽署，土地廳一般不接受自擬格式的授權書。
外國人在泰國可以貸款買房嗎？
可以但門檻較高。少數銀行向外國人放貸，常見要求是工作許可或可證明的海外收入、首付 30%–50%、利率約 5.5%–7.5%（浮動）；也有利率約 12% 的非銀行機構。條件變化頻繁，請直接向銀行確認。多數外國買家選擇全款。
賣房時稅費怎麼算？錢能匯出泰國嗎？
賣房時，賣方承擔特別商業稅或印花稅、預扣所得稅，過戶費按合同約定分擔。如果你在該房產落戶（外國人為黃色戶口本 Tor Ror 13）滿 1 年，可以免徵特別商業稅，改交 0.5% 印花稅。
賣房所得可以匯出泰國：憑當初買房的 FET 或換匯證明、買賣和過戶文件、完稅證明，銀行可將相當於原匯入金額的資金以外幣匯出；超出部分需提供證明，由銀行審核。
想先了解芭提雅的規則和區域，可以看外國人在芭提雅買公寓完整指南；也可以直接看看在售房源。
資料來源
- 泰國房產交易稅費：Siam Legal、terms.law
- 0.01% 過戶費優惠延長：HLB Thailand
- 土地與房屋稅稅率：Lex Bangkok
- 公寓預訂合同新規：Tilleke & Gibbins
- 過戶所需文件：Property 101 Thailand
本文為一般信息，不構成法律或稅務意見；稅率和政策以土地廳、稅務局當日規定為準。