Wer zahlt in Thailand die Steuern und Gebühren beim Kauf?

Gesetzlich kann die Umschreibungsgebühr von beiden Seiten getragen werden, spezielle Gewerbesteuer, Stempelsteuer und Quellensteuer sind Steuern des Verkäufers. In der Praxis entscheidet der Vertrag; üblich ist eine 50/50-Teilung der Gebühr und dass der Verkäufer seine Steuern trägt.

Wie hoch sind die gesamten Transaktionskosten?

Bei Bestandswohnungen liegen die Kosten für Käufer und Verkäufer zusammen meist bei etwa 6–8 % des Preises (Gebühr, SBT oder Stempelsteuer, Quellensteuer). Bei üblicher Aufteilung trägt der Käufer etwa 2–4 %.

Wie unterscheiden sich Neubau und Bestand?

Beim Neubau trägt der Bauträger meist SBT und Quellensteuer, der Käufer einen Teil der Gebühr, die Rücklage und das Hausgeld im Voraus. Beim Bestandskauf wird alles mit dem Verkäufer verhandelt.

Zahlen Ausländer in Thailand jährlich Grundsteuer?

Ja, die Grund- und Gebäudesteuer, aber sie ist gering: Für eine Zweitwohnung 0,02 % des Schätzwerts pro Jahr (rund 600 ฿ bei 3 Mio. ฿); ein gemeldeter Hauptwohnsitz ist bis 10 Mio. ฿ steuerfrei.

Muss ich persönlich beim Land Office erscheinen?

Nein. Sie können einen Vertreter mit der Standardvollmacht des Land Department beauftragen; im Ausland unterzeichnet muss sie notariell beglaubigt und legalisiert oder in einer thailändischen Botschaft unterschrieben werden.

Kaufnebenkosten Immobilie Thailand 2026

Kurz gesagt: Beim Kauf einer Bestandswohnung in Thailand gibt es vier Hauptposten: ① 2 % Umschreibungsgebühr auf den amtlichen Schätzwert, meist 50/50 geteilt; ② 3,3 % spezielle Gewerbesteuer (wenn der Verkäufer unter 5 Jahren Eigentümer war) oder 0,5 % Stempelsteuer – nie beides; ③ Quellensteuer (1 % bei Firmen, progressiv bei Privatpersonen); ④ eine einmalige Rücklage und vorausbezahltes Hausgeld durch den Käufer. Die 0,01-%-Ermäßigung für Thais gilt nicht für Ausländer.

Das Gesetz legt fest, wessen Steuer ein Posten ist – wer tatsächlich zahlt, regelt der Kaufvertrag. Genau dort entscheidet sich, ob Sie sparen oder draufzahlen. Im Folgenden: die einzelnen Posten, ein Rechenbeispiel, die laufenden Kosten und der Ablauf.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienkauf in Thailand an?

Posten	Satz	Bemessungsgrundlage	Zahlt (Gesetz / Praxis)
Umschreibungsgebühr	2 %	Schätzwert des Land Department	Verhandelbar, oft 50/50
Spezielle Gewerbesteuer (SBT)	3,3 % (3 % + 10 % Gemeindezuschlag)	Höherer Wert aus Schätzwert und Kaufpreis	Verkäufer; entfällt nach 5 Jahren Besitz oder 1 Jahr Meldeadresse in der Einheit
Stempelsteuer	0,5 %	Höherer Wert aus Schätzwert und Kaufpreis	Verkäufer; nur wenn keine SBT anfällt
Quellensteuer	1 % bei Firmen; progressiv bei Privatpersonen	Firmen: höherer Wert; Privatpersonen: Schätzwert	Verkäufer
Rücklage (Sinking Fund)	Einmalig ca. 300–600 ฿ pro m²	Wohnfläche	Käufer, bei Erstübertragung
Hausgeld	Ca. 30–80 ฿ pro m² und Monat	Wohnfläche	Käufer, meist 6–12 Monate im Voraus

Wichtig

SBT und Stempelsteuer fallen alternativ an.
Bei Privatverkäufern hängt die Quellensteuer von der Besitzdauer ab und liegt oft bei etwa 1–3 % des Preises.
Neubau: SBT und Quellensteuer trägt meist der Bauträger; der Käufer zahlt einen Teil der Umschreibungsgebühr, die Rücklage und das Hausgeld im Voraus.

Gilt die 0,01-%-Ermäßigung auch für Ausländer?

Nein. Thailand hat Umschreibungs- und Hypothekeneintragungsgebühr für Wohnimmobilien bis 7 Mio. ฿ auf 0,01 % gesenkt und dies bis 30. Juni 2027 verlängert – aber nur für thailändische Privatkäufer. Ausländer und Firmen zahlen die regulären 2 %.

Rechenbeispiel: Bestandswohnung für 3 Mio. ฿

Annahmen: Kaufpreis 3.000.000 ฿, Schätzwert 2.500.000 ฿, 35 m², Privatverkäufer mit 3 Jahren Besitzdauer:

Umschreibungsgebühr: 2,5 Mio. × 2 % = 50.000 ฿ (geteilt, also 25.000 ฿ für den Käufer)
Spezielle Gewerbesteuer: 3 Mio. × 3,3 % = 99.000 ฿ (Verkäufer)
Quellensteuer: progressiv, typischerweise einige zehntausend Baht (Verkäufer)
Rücklage: 35 × 500 = 17.500 ฿ (Käufer)
Hausgeld für ein Jahr im Voraus: 35 × 50 × 12 = 21.000 ฿ (Käufer)

In diesem Beispiel liegen die einmaligen Nebenkosten des Käufers bei rund 60.000 ฿, etwa 2 % des Preises. Steht im Vertrag „Käufer trägt alle Steuern und Gebühren“, vervielfacht sich der Betrag. Regeln Sie jeden Posten ausdrücklich.

Welche laufenden Kosten fallen an?

Hausgeld: ca. 30–60 ฿ pro m² und Monat in Pattaya, 40–80 ฿ in Bangkok; in Luxusgebäuden mehr.
Grund- und Gebäudesteuer: Ist die Wohnung Ihr gemeldeter Hauptwohnsitz, sind die ersten 10 Mio. ฿ Schätzwert steuerfrei; eine Zweitwohnung wird ab dem ersten Baht mit 0,02 % besteuert. Bei 3 Mio. ฿ Schätzwert sind das rund 600 ฿ im Jahr.
Nebenkosten: zu Versorgertarifen, manche Gebäude schlagen etwas auf – vorher fragen.
Bei Vermietung: Mieteinnahmen sind in Thailand steuerpflichtig (30 % Pauschalabzug, dann 0–35 %), eine Verwaltung kostet meist 10–30 % der Miete.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Reservierung: Reservierungsgebühr 50.000–200.000 ฿. Seit dem 31. Januar 2025 sind Reservierungsverträge für Eigentumswohnungen verbraucherrechtlich geschützt: Scheitert etwa die Umweltgenehmigung oder versäumt der Bauträger die Vertragsfrist, muss die Anzahlung binnen 15 Tagen erstattet werden.
Due Diligence: Wohnungstitel (Or Chor 2) beim Land Office prüfen, vollwertiger Grundstückstitel (Chanote) des Projekts, keine Hypothek oder Pfändung; Ausländerquote und offene Gebühren bei der Verwaltung klären.
Kaufvertrag (SPA): bei Bestandswohnungen meist 10 % Anzahlung und Umschreibung binnen 30–60 Tagen; bei Neubau Ratenzahlung. Der Vertrag regelt Kostenverteilung, Übergabestandard und Vertragsstrafen.
Fremdwährung aus dem Ausland überweisen, auf den Namen des Käufers mit Angabe der Einheit; die Bank stellt ein FET-Formular (ab 50.000 US-Dollar je Überweisung) oder ein Bestätigungsschreiben aus.
Unterlagen der Verwaltung: Schuldenfreiheitsbescheinigung (meist 7–30 Tage gültig) und Quotenbescheinigung.
Umschreibung beim Land Office: Der Käufer bringt Pass, FET bzw. Bankschreiben und Kaufvertrag mit, der Verkäufer Titel, Ausweis und Schuldenfreiheitsbescheinigung. Gebühren werden per Bankscheck bezahlt, der neue Titel kommt meist am selben Tag.

Wer nicht anreisen kann, nutzt die Standardvollmacht des Land Department; im Ausland unterzeichnet muss sie notariell beglaubigt und legalisiert oder in einer thailändischen Botschaft unterschrieben werden. Frei formulierte Vollmachten werden meist abgelehnt.

Bekommen Ausländer eine Finanzierung in Thailand?

Ja, aber nur begrenzt. Einige wenige Kreditgeber finanzieren Ausländer, meist mit Arbeitserlaubnis oder nachgewiesenem Auslandseinkommen, 30–50 % Eigenkapital und variablen Zinsen von etwa 5,5–7,5 %; Nichtbanken verlangen rund 12 %. Die Konditionen ändern sich oft – direkt bei der Bank erfragen. Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar.

Was fällt beim Verkauf an, und kann das Geld ausgeführt werden?

Der Verkäufer zahlt SBT oder Stempelsteuer sowie Quellensteuer, die Umschreibungsgebühr wird wie vereinbart geteilt. Waren Sie mindestens ein Jahr in der Einheit gemeldet (für Ausländer das gelbe Hausbuch Tor Ror 13), entfällt die SBT, stattdessen fallen 0,5 % Stempelsteuer an.

Den Verkaufserlös können Sie ins Ausland überweisen: Mit den originalen FET-Formularen oder Bankschreiben, den Verkaufs- und Umschreibungsunterlagen und dem Steuernachweis überweist die Bank bis zur Höhe des ursprünglich eingeführten Betrags in Fremdwährung. Darüber hinausgehende Beträge nur mit Nachweisen und nach Prüfung der Bank.

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Quellen

Steuern bei Immobilienübertragungen: Siam Legal, terms.law
Verlängerung der 0,01-%-Ermäßigung: HLB Thailand
Sätze der Grund- und Gebäudesteuer: Lex Bangkok
Regeln für Reservierungsverträge: Tilleke & Gibbins
Unterlagen zur Umschreibung: Property 101 Thailand

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die Regeln von Land Department und Revenue Department am Tag der Umschreibung.

Kaufnebenkosten in Thailand (2026): Steuern und Gebühren für Ausländer